Cervia poche case e prezzi in salita
Un’offerta insufficiente di terreni edificabili nell’area urbana ( dalla SS16 al mare) comporta per Cervia poche case e prezzi in salita.
Infatti un costo sostenuto dei terreni rende molto oneroso il costo di produzione e di vendita delle case.
Il prezzo attuale di realizzazione di un edificio residenziale di classe energetica ”A” varia da €/mq 1.800,00 a €/mq 2.000,00 ,
mentre l’incidenza delle spese tecniche ( progettazione, direzione lavori, sicurezza, catasto, certificazioni, ecc.) ammonta a circa €/mq 100,00.
Occorre poi considerare il costo degli oneri concessori richiesti dal Comune, che per una civile abitazione ammontano:
in zona OMI D2 e D3 ( Malva Sud-Nord, zona Terne e fascia da Via dei Cosmonauti a Via Pinarella da Pinarella a Tagliata) ammontano a €/mq 263,00,
mentre in zona B5 o D1 ( Cervia via Caduti per la Libertà a Lungomare e da Via Pinarella a Via Italia da Pinarella e Tagliata) ammontano a €/mq 312,00.
Cervia poche case e prezzi in salita
Ai predetti costi e oneri si deve infine aggiungere il costo di acquisto del terreno,
oltre alle imposte gravanti sull’acquisto, pari al 9% ( imposta di registro ) se acquistato da privati.
I prezzi attuali di mercato dei terreni edificabili hanno una incidenza troppo elevata, sul costo di produzione e soprattutto di vendita,
e ciò è soprattutto dovuto alla politica assunta dal comune di Cervia con l’adozione del PUG del 2019,
che prevede anziché la monetizzazione degli standard, la loro realizzazione e cessione,
cosa che comporta una importante riduzione delle superficie del terreno e soprattutto della conseguente potenzialità edificatoria.
I prezzi dei terreni variano da zona a zona, conseguentemente anche l’incidenza del loro costo sul prezzo degli immobili;
la seguente tabella prende in esame i prezzi medi di vendita dei terreni inseriti in “ Tessuto Residenziale a Media densità” in diverse zone del territorio comunale e quindi la loro incidenza per mq edificato di abitazione :
Zona OMI Costo al mq Incidenza per mq
B5 – Cervia zona retro balneare € 500/700 € 730 /€ 1.030
D1 – Pinarella e Tagliata zona balneare € 500/600 € 730/ € 880
D2 – Malva Sud/nord e zona Terme € 400/500 € 590/ € 730
D3 – Pinarella-Tagliata, retro-balneare € 300/400 € 490/ € 590
Queste incidenze dei costi dei terreni per mq di abitazione, determinano i seguenti costi di produzione ed i conseguenti prezzi medi di vendita ( considerando un minimo margine operativo lordo del 15%) :
Zona OMI Costo di produzione xmq Prezzi di vendita €/mq
B5 – Cervia
da FFSS a Viale Caduti/Via Solferino 2.890/3.430 3.330 / 3.950
D1 – Pinarella e Tagliata
da Via Pinarella a Via Italia 2.890/3.270 3.330 / 3.760
D2 – Malva Sud/nord e zona Terme 2.690 / 3.060 3.100 / 3.520
D3 – Pinarella-Tagliata,
da via Dei Cosmonauti a Via Pinarella 2.530 / 2.900 2.900 / 3.340
Cervia poche case e prezzi in salita
Se consideriamo che il PUG 2019 impone nei Tessuti Residenziale un alloggio medio di 80 mq di SL e che sia dotato di 2 posti auto, con l’aggiunta di balconi o giardino ed infine delle necessarie parti comuni,
l’alloggio medio risulta sviluppare una superficie commerciale media di circa 100 mq, che rapportata agli attuali prezzi di vendita determinano i seguenti prezzi di vendita:
Zona OMI Prezzo Minimo Prezzo Massimo
B5 – Cervia
da FFSS a Viale Caduti/Via Solferino € 333.000 € 395.000
D1 – Pinarella e Tagliata
da Via Pinarella a Via Italia € 333.000 € 376.000
D2 – Malva Sud/nord e zona Terme € 310.000 € 352.000
D3 – Pinarella-Tagliata,
da via Dei Cosmonauti a Via Pinarella € 290.000 € 334.000
Questi prezzi di vendita, unitamente all’aumento dei tassi di interesse sui mutui, rendono impossibile alla gran parte delle giovani coppie ed ai cittadini che non abbiano risorse finanziarie elevate, l’acquisto della casa a Cervia, Pinarella e Tagliata.
Cervia poche case e prezzi in salita
Senza un cambio di rotta dell’amministrazione comunale sulla politica abitativa che porti ad una riduzione dei costi dei terreni,
che si raggiunge soprattutto tramite l’aumento la quantità dei terreni edificabili e la sostituzione della ”cessione” degli standard con la loro “monetizzazione”,
i prezzi di vendita degli immobili sono destinati ad un progressivo aumento, inversamente proporzionale alla progressiva riduzione delle aree edificabili disponibili.
I candidati alla carica di SINDACO alle prossime elezioni comunali dovranno affrontare con celerità il problema abitativo dei cittadini di Cervia,
raggiungibile tramite il contenimento dei prezzi di vendita dei terreni e conseguentemente del prezzo degli immobili residenziali,
per evitare il progressivo spopolamento di Cervia da parte dei residenti e soprattutto dei giovani, con il loro esodo verso i comuni limitrofi dove gli immobili residenziali hanno prezzi di vendita più accessibili.
Stella Roberto Agente Immobiliare
