Acquisto di casa in costruzione

Per la tutela dell’acquirente nell’ acquisto di casa in costruzione,  ll D.L. n. 122 del 20.06.2005  prevede una specifica forma di tutela

che consiste nell’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme,

o comunque dei corrispettivi incassati sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

Lo scopo della nuova normativa è quello di tutelare l’acquirente di immobile da costruire in quanto contraente più debole.

All’acquirente di immobile da costruire deve essere garantita la possibilità di recuperare tutte le somme versate al costruttore nel caso in cui quest’ultimo incorra in una situazione di crisi.

E’ situazione di crisi, quando il costruttore venga assoggettato a:

• esecuzione immobiliare,
•  fallimento,
• concordato preventivo,
• amministrazione controllata,
• liquidazione coatta amministrativa.

In sostanza, se si verifica una delle situazioni di crisi del costruttore sopra indicate, l’acquirente, anziché essere costretto ad avviare lunghe e costose azioni giudiziarie, che spesso si rivelano inutili,

“si rivolgerà direttamente alla banca o all’impresa di assicurazione  che ha concesso la fideiussione a suo favore, per vedersi restituire le somme fino a quel momento versate.”

In realtà il D.L. 122/2005 non si limita a disciplinare la sola garanzia fideiussoria ma introduce nel nostro ordinamento un “pacchetto articolato di tutele” a favore dell’acquirente di immobile da costruire.

Acquisto di casa in costruzione

Tale pacchetto, oltre all’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una garanzia fideiussoria, comprende:

– a carico del costruttore l’obbligo  di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale

a garanzia del risarcimento degli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi;

– l’obbligo di adeguare il contratto preliminare,

o qualsiasi altro contratto comunque diretto al successivo trasferimento della proprietà a una persona fisica, a un contenuto “minimo” fissato dal legislatore;

– la previsione di una procedura alternativa per il frazionamento del mutuo

e della relativa ipoteca iscritta a garanzia qualora la banca non vi provveda entro novanta giorni dal ricevimento della richiesta;

Acquisto di casa in costruzione – La vendita sulla carta

– il divieto per il notaio di procedere alla stipula di atti di compravendita,

se prima o contestualmente alla stipula non si sia proceduto al frazionamento del mutuo e al perfezionamento di un atto idoneo alla cancellazione dell’ipoteca per i lotti senza accollo di mutuo;

– il diritto di prelazione a favore dell’acquirente

nel caso di vendita all’asta dell’immobile, già adibito dall’acquirente ad abitazione principale, nell’ambito di una procedura esecutiva anche nel caso in cui egli abbia ottenuto dal fideiussore il rimborso delle somme anticipate;

– l’esclusione dalla revocatoria fallimentare

per immobili che l’acquirente si sia impegnato ad abitare entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione, purché trasferiti a “giusto prezzo” ;

– la possibilità per l’acquirente di far valere la garanzia fideiussoria

prima che il curatore comunichi la scelta tra l’esecuzione o lo scioglimento del contratto;

– l’istituzione, presso il MEF, di un Fondo di Solidarietà

finanziato con le fideiussioni – diretto ad assicurare un indennizzo ai soggetti vittime di fallimenti immobiliari verificati tra dicembre 1993 e giugno 2005.

Acquisto di casa in costruzione

La nuova disciplina di tutela trova applicazione solo a queste condizioni:

a) che a vendere o a promettere di vendere sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa o una cooperativa edilizia e che ad acquistare o a promettere di acquistare sia una persona fisica.

Non si applica quindi se a vendere sia un privato o se ad acquistare sia una società.

Sono però tutelati i soci delle cooperative;

b) deve trattarsi di “immobili da costruire” ossia di immobili per i quali “sia già stato richiesto il permesso di costruire” ma che ”siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.”

Per quanto riguarda la tipologia di fabbricato, la nuova disciplina si applica a fabbricati di tipo residenziale, commerciale, produttivo, direzionale e altri ancora.

A questo principio esistono due eccezioni:

• il diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile, già adibito dall’acquirente ad abitazione principale, nell’ambito di una procedura esecutiva;
• l’esclusione dalla revocatoria fallimentare per immobili trasferiti “a giusto prezzo”, si applicano solo a fabbricati a destinazione residenziale, che l’acquirente si impegni ad adibire o abbia già adibito ad abitazione principale propria o di parenti prossimi.

Acquisto di casa in costruzione – Entrata in vigore della nuova normativa

Il decreto legislativo è entrato in vigore il 21 luglio 2005.

L’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una garanzia fideiussoria e una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale si applicano a partire dal 21 luglio 2005 .

Sono esclusi i contratti aventi per oggetto immobili per i quali il permesso di costruire o comunque il provvedimento abilitativo sia stato richiesto prima del 21 luglio 2005.

Acquisto di casa in costruzione – Operatività delle tutele previste dal d.lgs 122/2005

Le tutele a favore dell’acquirente di un immobile da costruire sono destinate a operare in diversi momenti:

a) al momento della stipula del preliminare:

– con l’obbligo di consegna all’acquirente della fideiussione (la cui efficacia è destinata a cessare solo al momento in cui avviene il trasferimento della proprietà del bene);

–  e l’obbligo di adeguare il contratto al contenuto di legge.

b) dopo la stipula del preliminare e prima del definitivo:

– la facoltà di chiedere il frazionamento del mutuo;

– l’impedimento del notaio alla stipula in assenza di titolo per il frazionamento o la cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento.

c) all’atto notarile definitivo di trasferimento della proprietà:

– l’obbligo di consegna della polizza assicurativa indennitaria.

d) dopo la stipula dell’atto definitivo:

– il diritto di prelazione;

– l’esclusione della revocatoria fallimentare.

Acquisto di casa in costruzione – Il contenuto del preliminare

Nel momento della stipula di un contratto preliminare, ricorrendo i presupposti di applicazione del d.lgs 122/2005, il promissario acquirente può contare, oltre che sulla garanzia fideiussoria, anche su un’altra forma di tutela:

l’obbligo dell’adeguamento del contratto al contenuto di legge.

Scopo della norma è garantire all’acquirente una corretta e completa informazione sul contenuto del contratto che è chiamato a stipulare.

In particolare, verificandosi i presupposti di applicabilità del d.lgs 122/2005, il contratto preliminare dovrà contenere:

a) Le indicazioni necessarie per individuare i soggetti del contratto e l’oggetto del contratto.

Per quanto riguarda l’individuazione dei soggetti:

– se si tratta di persone fisiche dovranno essere indicate le generalità, il codice fiscalee il regime patrimoniale.

– invece nel caso di persone giuridiche, società o associazioni dovranno essere indicati la ragione o la denominazione, la sede, il codice fiscale e gli altri elementi di identificazione.

Ad esempio: 

• in caso di società, il numero di iscrizione al Registro delle Imprese, e se di capitali anche l’ammontare del capitale versato;
• per le associazioni riconosciute e le fondazioni il numero di iscrizione al registro delle persone giuridiche;
• mentre per le cooperative il numero di iscrizione all’Albo delle Cooperative.

Ovviamente dovranno essere identificati anche i rappresentati di detti enti, con dimostrazione dei relativi poteri in relazione alle norme statutarie.

Per quanto riguarda l’individuazione dell’oggetto devono essere indicati:

– la natura dell’immobile;

– il comune in cui si trova;

– i dati di identificazione catastale (trattandosi di fabbricato da costruire, dovranno essere indicati i dati catastali del terreno su cui il fabbricato insisterà).

b) La descrizione dell’immobile e di tutti i suoi accessori di uso esclusivo oggetto del contratto.

Per l’individuazione dell’immobile da costruire, inoltre, non ci si può limitare alla sola indicazione della natura e dei dati identificativi del terreno.

Si rende quindi necessaria una descrizione più completa e precisa dell’immobile da trasferire, chiamata capitolato.

In particolare, nel caso di redazione di un preliminare avente per oggetto un fabbricato ancora da costruire, sarà indispensabile allegare allo stesso:

– il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzare, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l’elenco di tutte le rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;

– gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire e l’ultima variazione al progetto originario.

Acquisto di casa in costruzione 

Si tratta di documenti richiesti al fine di evitare incertezze e quindi successive contestazioni su due aspetti molto delicati relativi all’individuazione dell’oggetto della compravendita.

– l’esatta individuazione dell’immobile da trasferire e del contesto generale nel quale lo stesso è collocato in caso, ad esempio, di unità in edificio condominiale.

Sarà utile al tal fine allegare gli elaborati di progetto, con particolare riguardo alla rappresentazione grafica dell’immobile da trasferire, delle relative pertinenze e anche delle parti condominiali;

– la precisazione delle caratteristiche tipologiche e strutturali dell’edificio da trasferire, con particolare riguardo alle caratteristiche tecniche, costruttive e ai materiali da utilizzare per la costruzione, per gli impianti e per le finiture.

c) gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’indicazione dei vincoli previsti.

Quali ad esempio:

• la convenzione di attuazione di un Piano di lottizzazione di iniziativa privata;
• la convenzione di attuazione di un Piano di recupero.

Vanno elencati anche tutti i vincoli discendenti da queste convenzioni: obbligo di cessione di aree destinate a standard, vincoli o servitù di uso pubblico, divieti di destinazione d’uso, altro.

d) Acquisto di casa in costruzione – le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi e agli impianti.

Avendo il preliminare per oggetto un fabbricato da costruire, che presuppone una ulteriore e successiva attività edificatoria, risulta essenziale indicare le caratteristiche tecniche della nuova costruzione.

Trattandosi di caratteristiche tecniche è gioco forza che le stesse debbano risultare da un’apposita relazione redatta da un tecnico abilitato, per descriverle con precisione ed esattezza.

Si tratta in particolare di riportare le caratteristiche relative a struttura portante, fondazioni, tamponature, solai, copertura, infissi e impianti.

Acquisto di casa in costruzione – Le varianti:

Ci si è chiesti se, dopo la stipulazione del preliminare, sia consentito alle parti apportare  varianti e ne qual caso, se sia necessario stipulare un apposito atto integrativo.

La risposta è affermativa, considerato che lo scopo della norma non è certo quello di vincolare le parti in maniera definitiva a quelle che sono le descrizioni contenute nel contratto.

Al contrario, l’obiettivo della disposizione è quello di assicurare al promissario acquirente una rappresentazione la più completa possibile di quello che è l’oggetto del contratto che è chiamato a sottoscrivere.

Le parti sono quindi libere di concordare, successivamente, ogni tipo di variante, arrivando sino alla sostituzione dell’immobile da trasferire!

Acquisto di casa in costruzione –

Ad esempio nel caso in cui si convenga che, anziché l’appartamento al 2°piano, oggetto di vendita debba essere il corrispondente appartamento al 3° piano, identico al primo per consistenza e finiture.

Ovviamente nel caso di varianti di così vasta portata sarà necessario:

• stipulare un atto integrativo o un nuovo contratto preliminare in sostituzione di quello precedentemente stipulato,
• e si avrà l’accortezza di integrare o sostituire anche la fideiussione.

e) Acquisto di casa in costruzione – i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione.

La norma impone l’indicazione del solo termine massimo di esecuzione della costruzione (e quindi del termine di completamento dei lavori);

sarebbe opportuna anche l’indicazione degli stati di avanzamento lavori nel caso in cui sia previsto l’obbligo da parte del promissario acquirente di versare acconti di prezzo al raggiungimento degli stessi.

La norma prescrive l’obbligo di indicare i termini di esecuzione della costruzione ma non anche il termine massimo per la stipula del contratto definitivo di compravendita.

La mancanza del termine non invalida il contratto del preliminare.

È però senza dubbio opportuno indicare il termine per la stipula del contratto definitivo, nell’interesse di entrambe le parti.

f) Acquisto di casa in costruzione – l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi per la compravendita.

Uno degli elementi essenziali dello stipulando contratto di compravendita, è il prezzo.

Vanno, pertanto, indicati:

– l’importo del prezzo;

– le modalità di pagamento del prezzo, cioè se il prezzo debba essere corrisposto in denaro o con altre e diverse modalità, ad esempio mediante compensazione.

Si pensi al caso, di un costruttore che ha acquistato un’area edificabile senza pagare il prezzo

e che stipula un preliminare con il quale si obbliga a cedere al promissario acquirente una porzione del fabbricato da realizzare sull’area venduta,

il cui prezzo dovrà essere pagato mediante compensazione con il debito che il costruttore ha nei suoi confronti per il pagamento dell’area;

– i termini per il pagamento del prezzo ad esempio dovranno essere previsti i termini per il pagamento dei vari acconti di prezzo, se concordati, sino al pagamento a saldo.

Il pagamento a saldo normalmente coincide con il termine previsto per il completamento dei lavori e per la stipula del definitivo.

Ma nulla esclude che sia previsto per il pagamento a saldo :

–  un termine anteriore a quello del contratto definitivo (in questo caso dovrà essere garantito dalla fideiussione);

– un termine posteriore a quello del contratto definitivo, con l’obbligo per il promittente venditore di concedere al promissario acquirente, al momento della stipula del definitivo, la corrispondente dilazione del pagamento;

in questo caso dovranno essere specificati

i termini della dilazione post rogito definitivo

e soprattutto dovranno essere indicate le garanzie che dovranno assistere tale dilazione di pagamento, salvo che il promittente venditore rinunci a qualsiasi garanzia.

– l’indicazione delle somme eventualmente versate a titolo di caparra.

Acquisto di casa in costruzione – si dovrà anche precisare se si tratta di caparra:

• confirmatoria, da far valere come anticipo in conto prezzo, nel caso in cui venga stipulato il contratto definitivo;
• penitenziale, da far valere come liquidazione preventiva del danno nel caso di inadempimento di una delle due parti;
• da versarsi qualora sia riconosciuto il diritto di recesso a favore di una o di entrambe le parti, e da far valere come corrispettivo per il caso in cui tale diritto venga esercitato;

Acquisto di casa in costruzione Le modalità di esecuzione dei pagamenti.

 il prezzo, deve essere versato:

• mediante bonifici bancari
• versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte promittente venditrice e alla stessa intestati
• con altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento.

Lo scopo di questa prescrizione relativa alle modalità di pagamento è di consentirne la successiva documentazione in caso di attivazione della garanzia fideiussoria.

Non sono consentiti pagamenti in contanti, mediante libretti di deposito bancari o postali al portatore o di titoli al portatore per importi superiori a € 1.000,00;

mentre i vaglia postali e cambiari e gli assegni postali, bancari e circolari di importo superiore a € 1.000,00 devono recare la clausola di “non trasferibilità”.

In caso di violazione di tali disposizioni si applica una sanzione amministrativa pecuniaria dall’1 al 40 per cento dell’importo trasferito.

g)Acquisto di casa in costruzione – gli estremi della fideiussione.

Come già detto, la mancata prestazione della garanzia fideiussoria comporta la nullità relativa del contratto.

Non è invece prevista alcuna sanzione per il caso di omissione dell’inserimento nel preliminare degli estremi della fideiussione,

con la conseguenza che il contratto sarà e rimarrà valido qualora la garanzia fideiussoria sia stata di fatto rilasciata, a prescindere che sia stata o meno citata in atto.

Un problema potrebbe sorgere nel caso di varianti al progetto richieste, dopo la stipula del preliminare, dal promissario acquirente che comportino un costo aggiuntivo rispetto al prezzo concordato.

Acquisto di casa in costruzione

Potranno crearsi due situazioni:

– se il pagamento del maggior costo è previsto all’atto definitivo di compravendita non sarà dovuta alcuna integrazione della fideiussione ;

– invece se il pagamento del maggior costo è previsto, prima dell’atto definitivo di compravendita, sarà necessaria un’integrazione della fideiussione per l’importo da pagare prima del trasferimento della proprietà.

h) l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile.

Oltre alla indicazione il contratto deve riportare:

• l’indicazione del relativo ammontare,
• il soggetto a cui sono riferite e del titolo dal quale derivano,
• la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita.

Nel preliminare si deve dare atto dello stato di diritto in cui si trova l’immobile ossia se l’immobile da trasferire risulti gravato da iscrizioni ipotecarie o da trascrizioni pregiudizievoli in genere .

Acquisto di casa in costruzione

È interesse di entrambe le parti – oltre che un preciso obbligo di legge – che tutto ciò risulti dal contratto preliminare, infatti:

– da un lato è interesse del promittente venditore

dichiarare già nel preliminare tutte le formalità pregiudizievoli che gravano sull’immobile da trasferire e soprattutto specificare quali obblighi si assume in ordine a tali formalità.

Questo, al fine di evitare contestazioni al riguardo e azioni di tutela da parte del promissario acquirente, che di tali formalità pregiudizievoli venga poi a conoscenza fuori dal preliminare.

– dall’altro è interesse del promissario acquirente

conoscere, sin dalla data di stipula del contratto preliminare, quale sia la situazione dell’immobile in riferimento a eventuali formalità pregiudizievoli.

Ciò può incidere infatti sul proprio consenso alla stipula del preliminare o sulle condizioni pattuite per il trasferimento,

in relazione anche ai nuovi diritti riconosciuti al promissario acquirente in tema di frazionamento del mutuo fondiario.

Acquisto di casa in costruzione – Vanno quindi indicati nel contratto gli estremi :

–  delle ipoteche iscritte;

• dati di iscrizione presso i Registri Immobiliari,
• creditore a favore del quale risulta iscritta l’ipoteca,
• titolo in base al quale si è proceduto all’iscrizione,
• l’importo del credito garantito e dell’ipoteca iscritta;

– delle trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo ;

• dati di trascrizione presso i Registri Immobiliari,
• soggetto a favore del quale risulta effettuata la trascrizione,
• titolo in base al quale si è proceduto alla trascrizione,
• l’importo del credito per cui si procede,
• contenuto della trascrizione e vincoli che ne derivano.

Nel preliminare devono anche essere specificati gli obblighi che il promittente venditore assume a proprio carico in relazione alle iscrizioni e alle trascrizioni pregiudizievoli

precisando se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita.

Tipico è il caso degli impegni assunti dal promittente venditore di procedere al frazionamento del mutuo e della relativa garanzia ipotecaria,

ovvero all’estinzione del mutuo in essere e alla cancellazione della relativa iscrizione ipotecaria.

Acquisto di casa in costruzione

Vanno quindi indicati nel contratto:

Nel preliminare si dovrà anche indicare se tali impegni debbano essere adempiuti prima o dopo il contratto definitivo.

Spesso la soluzione adottata nella pratica prevede parte di tali impegni da adempiere prima o contestualmente al rogito definitivo e parte invece da adempiere dopo il definitivo.

Nel caso in cui venga previsto l’obbligo di estinguere il mutuo e di ottenere l’atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca

contestualmente alla stipula del rogito definitivo e di procedere invece alla cancellazione formale dell’ipoteca subito dopo la stipula del rogito definitivo.

Acquisto di casa in costruzione

Al frazionamento del mutuo e della relativa garanzia ipotecaria

o al perfezionamento dell’atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca

o di un eventuale pignoramento

il promittente venditore dovrà procedere prima della stipula dell’atto definitivo di compravendita.

Qualora l’immobile oggetto del contratto preliminare sia gravato da iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli, il promissario acquirente dovrà prestare la massima attenzione e accertarsi che nel contratto preliminare

sia specificato che tutte le suddette iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli debbano essere cancellate prima o all’atto della stipula del contratto definitivo,

salvo ovviamente i casi di iscrizione ipotecaria connessa all’accollo del mutuo fondiario o di cancellazione formale di ipoteca il cui atto di assenso, da parte della banca, sia già stato rilasciato e verificato dal notaio in sede di stipula del definitivo medesimo.

Acquisto di casa in costruzione

i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione.

La disposizione è finalizzata a far conoscere al promissario acquirente la storia urbanistica completa del fabbricato da trasferire.

Non si tratta pertanto di menzione richiesta a pena di nullità dell’atto.

l) l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici con l’indicazione dei relativi dati identificativi.

Anche questa è una menzione posta nell’interesse del promissario acquirente di conoscere quali siano le imprese incaricate di costruire materialmente il fabbricato,

ovvero di realizzare gli impianti o le opere di finitura, anche allo scopo di consentire l’acquisizione di informazioni sulla solidità e affidabilità di tali imprese e sulle opere realizzate in passato.

Tratto da:

www.notariato.it Le guide per il cittadino 

www.notariato.it