Detrazione interessi mutui per acquisto abitazione principale
Le norme che regolano la Detrazione interessi mutui per acquisto abitazione principale sono le seguenti.
L’art. 15, comma 1, lett. b), del TUIR stabilisce che, in presenza di un mutuo ipotecario contratto per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle sue pertinenze,
spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 19 per cento degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori.
L’acquisto deve avvenire nell’anno antecedente o successivo alla stipula del mutuo;
ciò significa che si può prima acquistare l’immobile ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno sottoscrivere il contratto di compravendita.
La Detrazione interessi mutui per acquisto abitazione principale spetta solo per il periodo in cui l’immobile è utilizzato come abitazione principale.
Il diritto alla Detrazione interessi mutui per acquisto abitazione principale viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale;
tuttavia, se il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, in relazione alle rate pagate a decorrere da tale momento, può fruire nuovamente della detrazione.
Al personale in servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia ad ordinamento militare,
nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia ad ordinamento civile,
la detrazione è riconosciuta anche se il mutuo è contratto per l’acquisto di un immobile non adibito a dimora abituale, essendo sufficiente che l’immobile costituisca l’unica abitazione di proprietà.
Il dipendente delle Forze armate o di polizia potrà naturalmente fruire, se proprietario di un’altra unità abitativa,
al pari della generalità dei contribuenti, della detrazione degli interessi passivi prevista dall’art. 15, comma 1, lett. b), del TUIR,
in relazione al mutuo che ha contratto per l’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale, propria o dei propri familiari, nel rispetto delle condizioni previste dalla norma.
Nell’ipotesi in cui tali soggetti siano proprietari di un solo immobile, non adibito ad abitazione principale, per il quale beneficiano della detrazione in qualità di dipendente delle Forze armate o di Polizia
e successivamente acquistino, anche a titolo gratuito, un secondo immobile, potranno comunque fruire della detrazione a condizione che il primo immobile sia utilizzato come abitazione principale e sempreché non siano trascorsi dodici mesi dall’acquisto.
Per fruire della detrazione, è necessario che il contribuente sia contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario dell’unità immobiliare,
anche se non deve esserci corrispondenza tra la quota di proprietà e la quota di detrazione spettante per gli interessi passivi;
il requisito congiunto di “acquirente e mutuatario” è, pertanto, sempre necessario.
La detrazione spetta soltanto al soggetto che dall’atto di acquisto risulti essere “proprietario” o “nudo proprietario”, al verificarsi di tutti i requisiti richiesti, e non spetta mai all’usufruttuario in
quanto lo stesso non acquista la proprietà dell’unità immobiliare.
La detrazione spetta anche al proprietario superficiario che acquista la sola unità immobiliare e non anche la proprietà del suolo sul quale l’immobile insiste.
Spetta la Detrazione interessi mutui per acquisto abitazione principale anche se l’immobile su cui risulta iscritta l’ipoteca non coincide con quello acquistato e adibito ad abitazione principale.
La detrazione spetta non soltanto per i mutui stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale e delle pertinenze,
ma anche in caso di acquisto di una ulteriore quota di proprietà dell’unità immobiliare.
Gli interessi passivi e gli oneri accessori relativi ad un mutuo ipotecario acceso per l’acquisto di un’ulteriore unità immobiliare adiacente all’abitazione principale,
finalizzata al suo ampliamento, sono detraibili insieme agli interessi passivi e agli oneri accessori relativi al precedente mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale, nel limite complessivo di euro 4.000,
purché anche il secondo mutuo sia stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale e ciò risulti dal contratto di acquisto dell’immobile, dal contratto di mutuo o da altra documentazione rilasciata dalla banca.
La detrazione può essere fruita solo dopo che sia stato realizzato l’accorpamento delle due unità immobiliari, le quali devono risultare dalle visure catastali quale unica abitazione principale.
La detrazione non compete, invece, nel caso in cui il mutuo sia stato stipulato autonomamente per acquistare una pertinenza dell’abitazione principale (box, soffitta, cantina, ecc.).
Detrazione interessi mutui per acquisto abitazione principale –Acquisto da cooperative o imprese costruttrici
La detrazione spetta anche per le somme pagate dagli acquirenti di unità immobiliari di nuova costruzione alla cooperativa a proprietà divisa o all’impresa costruttrice
a titolo di rimborso degli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione, relativi a mutui ipotecari contratti dalla cooperativa stessa e ancora indivisi.
Per definire quando il contribuente può far valere il diritto alla detrazione è necessario far riferimento al momento della delibera di assegnazione dell’alloggio,
con conseguente assunzione dell’obbligo di pagamento del mutuo e di immissione in possesso e non al momento del formale
atto di assegnazione redatto dal notaio o a quello dell’acquisto.
In questi casi, il pagamento degli interessi relativi al mutuo può essere certificato anche attraverso la documentazione rilasciata dalla cooperativa intestataria del mutuo.
Detrazione interessi mutui per acquisto abitazione principale –Definizione di abitazione principale
Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
L’abitazione principale si configura in relazione ad immobili situati in Italia.
Pertanto, la detrazione non spetta se il mutuo è contratto per l’acquisto di una unità immobiliare situata in un Paese estero.
La detrazione spetta al contribuente acquirente ed intestatario del contratto di mutuo,
anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado: art. 5, comma 5, del TUIR).
Il diritto di beneficiare della detrazione permane anche nel caso di successiva variazione della residenza del contribuente in un altro immobile
quando l’immobile acquistato viene destinato a dimora abituale di un proprio familiare.
Se il contribuente contrae un mutuo per l’acquisto di un immobile adibito a propria abitazione principale e un mutuo per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione di un familiare,
la detrazione deve essere riferita agli interessi pagati in corrispondenza dell’immobile adibito a propria abitazione.
Un contribuente che possiede l’abitazione in cui dimora abitualmente ed abbia contratto un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale di un suo familiare (di cui pertanto è proprietario e mutuatario),
può contestualmente fruire della deduzione della rendita catastale della propria dimora abituale di cui all’art. 10, comma 3-bis, del TUIR
e della detrazione per gli interessi passivi derivanti dal mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale del suo familiare,
a condizione tuttavia che la propria dimora abituale non sia gravata da un mutuo per l’acquisto della stessa.
Nel caso di separazione legale rientra tra i familiari anche il coniuge separato, finché non intervenga l’annotazione della sentenza di divorzio.
Detrazione interessi mutui per acquisto abitazione principale –Limiti di detraibilità
La detrazione spetta su un importo massimo degli interessi passivi e relativi oneri accessori pari a euro 4.000.
In caso di mutuo cointestato, tale limite massimo di interessi ammessi alla detrazione deve essere ripartito tra i mutuatari in parti uguali o in base alle diverse percentuali ricavabili dal contratto di mutuo medesimo.
La ripartizione del limite di spesa va effettuata anche quando uno dei mutuatari non ha diritto alla detrazione non avendone i requisiti.
Ad esempio, nel caso in cui due soggetti stipulino un contratto di mutuo per l’acquisto in comproprietà di un immobile destinato ad abitazione principale di uno solo,
quest’ultimo potrà calcolare la detrazione degli interessi passivi riferiti alla propria quota di mutuo su un importo non superiore ad euro 2.000.
La norma prevede come unica eccezione al criterio di ripartizione tra i cointestatari del mutuo l’ipotesi in cui il mutuo sia cointestato con il coniuge fiscalmente a carico.
In tale caso il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi
sempreché il coniuge fiscalmente a carico abbia diritto alla detrazione.
Limiti di detraibilità in caso di mutuo eccedente il costo di acquisto dell’immobile
In caso di mutuo eccedente il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, comprensivo delle spese notarili e degli altri oneri accessori,
la detrazione spetta limitatamente alla quota di mutuo riferibile al costo dell’immobile riportato nel rogito, incrementato delle altre spese e degli altri oneri accessori debitamente documentati.
Attenzione: in caso di due mutuatari comproprietari dell’immobile (40 per cento l’uno e 60 per cento l’altro),
l’importo complessivo del mutuo si confronterà con il costo complessivo dell’immobile
e gli interessi saranno suddivisi, nei limiti della norma, se non diversamente riportato nel contratto di mutuo, al 50 per cento ciascuno.
Ai fini della detrazione degli interessi, non rileva infatti la percentuale di proprietà dell’immobile.
Il nudo proprietario che ha contratto il mutuo per l’acquisto della piena proprietà di una unità immobiliare concedendone l’usufrutto al figlio può calcolare la detrazione in relazione a tutti gli interessi pagati,
rapportati all’intero valore dell’immobile, sempreché risultino soddisfatte le altre condizioni richieste dalla legge.
Accollo del mutuo
In caso di accollo di un mutuo stipulato dall’impresa costruttrice, la detrazione spetta se ricorrono le condizioni previste dalle norme.
In questi casi, per data di stipulazione del contratto di mutuo deve intendersi quella di stipulazione del contratto di accollo del mutuo.
La detrazione spetta a condizione che l’accollo risulti formalizzato in un atto pubblico (ad esempio, nell’atto pubblico di trasferimento dell’immobile) o in una scrittura privata autenticata;
Motivazione del mutuo
La documentazione utile a comprovare che il mutuo sia stato stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale è costituita:
− dal contratto di mutuo o da quello di acquisto dell’abitazione;
− da altra documentazione rilasciata dalla banca.
Se la motivazione non è contenuta nel contratto di compravendita ovvero nel contratto di mutuo e
qualora anche la banca mutuante non sia in grado di rilasciare una espressa dichiarazione in cui sia attestata la motivazione del mutuo,
il contribuente potrà ricorrere alla dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà effettuata ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000.
Nell’ipotesi di mutui misti (ad esempio, mutui stipulati per l’acquisto e per la ristrutturazione dell’abitazione principale) il contribuente,
per distinguere la differente finalità e i relativi importi per non perdere la detrazione degli interessi, può produrre una dichiarazione sostitutiva di atto di
notorietà ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000 nella quale sia attestato quale somma sia imputabile all’acquisto dell’abitazione e quale alla ristrutturazione.
Sulla base di tale documento e in presenza delle altre condizioni previste dalla legge è possibile riconoscere la detrazione degli interessi per l’acquisto dell’abitazione.
Detrazione interessi mutui per acquisto abitazione principale –Acquisto di immobili oggetto di ristrutturazione
Se l’immobile acquistato è oggetto di ristrutturazione edilizia, comprovata da relativa concessione edilizia o atto equivalente,
la detrazione spetta solo dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale, che comunque deve avvenire entro due anni dall’acquisto.
Qualora non fosse possibile fissare la dimora abituale presso l’unità abitativa entro due anni dall’acquisto
per cause imputabili al comune che non provvede in tempo utile al rilascio delle abilitazioni amministrative richieste,
si potrà comunque usufruire della detrazione d’imposta.
Per il rispetto del termine di due anni per adibire l’immobile ad abitazione principale valgono i chiarimenti resi precedentemente con riferimento all’emergenza epidemiologica COVID-19.
Oggetto di ristrutturazione deve essere un immobile già idoneo, prima dell’effettuazione dei lavori, ad essere adibito a dimora abituale.
Qualora invece venisse acquistato un immobile allo stato grezzo, ossia non ancora ultimato,
può trovare eventualmente applicazione la detrazione degli interessi passivi derivanti da mutui contratti per la costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale,
spettante ai sensi dell’art. 15, comma 1-ter), del TUIR a cui è assimilabile la ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lett. d),
del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.
Sarà possibile beneficiare della detrazione a partire dalla data in cui l’immobile è adibito a dimora abituale anche nel caso in cui la concessione edilizia o atto equivalente
sia stato richiesto successivamente alla stipula del mutuo per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale e prima della variazione della residenza.
In caso di acquisto di tre unità immobiliari (A/2 adibita ad abitazione principale, A/3 in fase di ristrutturazione
al fine di realizzare un’unica abitazione catastalmente accorpata a quella principale e C/6 pertinenza dell’abitazione principale)
la Detrazione interessi mutui per acquisto abitazione principale spetta da subito in relazione agli interessi passivi imputabili
alla sola quota di mutuo destinata all’acquisto delle unità catastali A/2 e C/6, adibite rispettivamente ad abitazione principale e alla relativa pertinenza,
mentre per l’unità immobiliare A/3 spetta solo successivamente all’accorpamento di tale unità abitativa all’immobile adibito ad abitazione principale
e sempreché ciò avvenga nei tempi previsti dalle disposizioni che regolamentano la detrazione per gli immobili oggetto di ristrutturazione.
