La garanzia fideiussoria
La garanzia fideiussoria
Acquisto in costruzione
La più importante tra le forme di tutela introdotte dal decreto legislativo 122/2005 è certamente la garanzia fideiussoria posta a carico del costruttore
a garanzia delle somme incassate sino al trasferimento della proprietà.
Il costruttore, entro l’atto della stipula del contratto preliminare, dovrà consegnare all’acquirente una fideiussione,
rilasciata da una banca, da un’impresa di assicurazione o da un intermediario finanziario abilitato,
a garanzia di un importo pari:
“alle somme e/o al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore abbia già riscosso o, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto preliminare,
debba ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà.”
La garanzia pertanto dovrà coprire:
– le somme che il costruttore abbia già riscosso o i valori già acquisiti al momento della stipula del contratto preliminare;
– e quelle somme che il costruttore debba riscuotere dopo la stipula del contratto preliminare, ma prima che si verifichi il trasferimento della proprietà.
La garanzia non riguarderà invece somme che il costruttore è destinato a riscuotere solo nel momento
in cui si verifichi il trasferimento della proprietà, coincidente con la stipula dell’atto notarile.
Sono inoltre escluse:
– le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante (in generale una banca);
– i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.
Se è previsto l’accollo del mutuo (o di quota frazionata del mutuo) stipulato dal costruttore:
– la garanzia non riguarderà quelle somme che l’acquirente si è impegnato a pagare mediante accollo del mutuo stipulato dal costruttore,
accollo da perfezionare nel momento in cui si verificherà il trasferimento a favore dell’acquirente della proprietà;
– dovrà invece coprire anche le somme che l’acquirente abbia pagato mediante accollo del mutuo stipulato dal costruttore,
se l’accollo andrà perfezionato in un momento precedente a quello in cui è previsto il trasferimento a favore dell’acquirente della proprietà.
Ad esempio:
a) con un preliminare il costruttore promette di vendere un edificio da costruire al prezzo di € 300.000,00 prevedendo:
– una caparra confirmatoria di € 30.000,00;
– acconti di prezzo a stato avanzamento lavori per complessivi € 100.000,00;
– saldo al rogito mediante accollo di quota del mutuo in corso di € 90.000,00 e pagamento in denaro per € 80.000,00;
la fideiussione dovrà essere prestata per complessivi € 130.000,00.
b) se in un atto di compravendita il costruttore vende un edificio da costruire al prezzo di € 300.000,00 prevedendo:
– un versamento al rogito di € 150.000,00;
– accollo, perfezionato nel rogito, di quota del mutuo in corso di € 100.000,00;
– saldo al momento del rilascio dell’agibilità, quando il fabbricato è già venuto ad esistenza, per € 50.000,00;
la fideiussione dovrà essere prestata per complessivi € 250.000,00.
Quest’ultimo è il caso meno frequente, ma tuttavia possibile, di vendita di cosa futura, diverso dal preliminare che è invece una promessa di vendita.
In questa particolare ipotesi, l’acquirente non acquista la proprietà al rogito, ma solo in caso di venuta a esistenza dell’immobile.
La garanzia fideiussoria
Il decreto legislativo prevede che la fideiussione possa essere rilasciata anche a contenuto progressivo,
volta cioè a garantire gli importi che nel corso del rapporto vengono via via effettivamente riscossi dal costruttore;
Ciò entro il limite massimo, che deve essere specificato nella polizza fideiussoria, costituito dall’intero importo
che il costruttore potrà incassare prima del trasferimento della proprietà.
La garanzia fideiussoria
opera nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi e comporta la restituzione all’acquirente di tutte le somme e
del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscosso dal costruttore.
Il tutto maggiorato dagli interessi legali maturati a far data da ciascun pagamento e sino al momento in cui si è verificata tale situazione.
Come si è già prima accennato, il decreto precisa che per situazione di crisi si intende:
“la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto a esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a
- fallimento,
- amministrazione straordinaria,
- concordato preventivo,
- liquidazione coatta amministrativa.”
La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale:
ciò significa che l’acquirente si rivolgerà subito alla banca o alla compagnia di assicurazione, senza dover prima tentare di recuperare il proprio credito presso il costruttore.
In caso di fallimento il curatore fallimentare può decidere di sciogliere i contratti preliminari stipulati dal costruttore, o di eseguirli e far conseguire all’acquirente la proprietà dell’immobile.
Quest’ultimo caso può verificarsi quando l’immobile è venuto a esistenza e può quindi essere trasferito. In questa ipotesi l’acquirente non ha diritto al rimborso delle somme.
Tuttavia, prima che il curatore fallimentare comunichi la decisione di dare esecuzione al preliminare l’acquirente può decidere di incassare la fideiussione sciogliendo il contratto.
In pratica la decisione dell’acquirente prevale su quella del curatore fallimentare se l’acquirente incassa la fideiussione e ne dà comunicazione al curatore, prima che questi comunichi la sua decisione.
La garanzia fideiussoria
La fideiussione opera a richiesta scritta dell’acquirente, corredata da idonea documentazione da inviarsi,
al domicilio indicato dal fideiussore, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Il fideiussore è tenuto a pagare l’importo dovuto entro il termine di trenta giorni dalla data di ricevimento della suddetta richiesta
(pena il rimborso all’acquirente delle spese sostenute per la restituzione del capitale e dei relativi interessi).
La garanzia fideiussoria
– Sanzioni.
La sanzione prevista dal legislatore nel caso in cui il costruttore ometta di rilasciare la polizza fideiussoria è la nullità relativa del contratto
che, peraltro, può essere fatta valere solo dall’acquirente tutelato.
Inoltre la sanzione della nullità deve ritenersi applicabile anche quando la garanzia fideiussoria non presenti tutte le caratteristiche prescritte dalla legge, ad esempio:
– in caso di garanzia prestata solo per parte delle somme da garantire (in questa fattispecie può pertanto ricondursi anche quella del “prezzo simulato“);
– nel caso di garanzia prestata da soggetto diverso da quelli indicati dalla legge;
– oppure nel caso di polizza rilasciata senza la previsione della rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale, già sopra illustrata.
L’acquirente non può rinunciare preventivamente alla garanzia fideiussoria.
Se lo scopo della nuova normativa è quello di tutelare il contraente debole, e quindi di riequilibrare i rapporti di forza tra le parti.
Si deve ritenere che la disciplina dalla stessa dettata non sia derogabile e non rientri nella disponibilità delle parti.
Altrimenti si rischierebbe di vanificare gli scopi perseguiti dalla normativa stessa.
Si parla infatti di “obbligo del costruttore” a consegnare la garanzia fideiussoria e non invece di “diritto dell’acquirente” a ottenere detta garanzia.
L’eventuale rinuncia da parte dell’acquirente alla garanzia fideiussoria non salva il contratto così stipulato dalla sanzione di nullità.
L’acquirente dovrà prestare particolare attenzione per evitare che si verifichino forme di elusione della normativa di tutela che finirebbero per andare a suo danno.
La garanzia fideiussoria
La vendita sulla carta
La consegna della garanzia fideiussoria è obbligatoria solo se oggetto del preliminare sia un immobile da costruire ossia un immobile
che si trovi in uno stadio di costruzione che si colloca tra i seguenti due momenti:
– dopo l’avvenuta richiesta del permesso di costruire ovvero dopo l’avvenuta presentazione della denuncia di inizio attività
(e purché siano successive alla data del 21 luglio 2005);
– prima del completamento delle finiture e quindi sino a che non sia possibile richiedere il rilascio del certificato di agibilità.
Sono conseguentemente esclusi dalla disciplina di tutela i preliminari aventi per oggetto edifici per i quali non sia stato ancora richiesto
il permesso di costruire o il provvedimento abilitativo .
Pertanto, il progetto edificatorio sia stato solo predisposto dal costruttore / promittente venditore, ma non sia ancora presentato ai competenti uffici .
La vendita sulla carta
Quindi nel caso di preliminare per l’acquisto di fabbricati ancora da edificare e per i quali non sia stato neppure richiesto il titolo edilizio al Comune,
il promissario acquirente dovrà prestare particolare attenzione:
– dovrà pretendere di stipulare l’eventuale preliminare e versare la caparra e i primi acconti solo dopo l’avvenuta richiesta del titolo edilizio,
così da poter godere dell’intero “pacchetto” di tutele previsto dal decreto;
– oppure in alternativa dovrà chiedere che gli venga comunque rilasciata, su base volontaria, una fideiussione e che gli sia anche assicurato
il rilascio della polizza assicurativa indennitaria;
In questo secondo caso, non potrà godere dell’intero “pacchetto” di tutele previsto dal decreto legislativo,
ma almeno potrà contare sulle due principali garanzie (fideiussione e assicurazione indennitaria).
La vendita sulla carta
Ovviamente, in occasione della stipula del preliminare, il promissario acquirente dovrà tener ben presente tale opzione
ed essere ben consapevole dei rischi che è destinato a correre qualora intenda comunque stipulare il preliminare.
Nel caso di vendita sulla carta, quindi, il promissario acquirente dovrà prestare la massima attenzione!
Quando al promissario acquirente che intende “prenotare” un immobile ancora da costruire vengono richieste somme,
a qualsiasi titolo, senza che sia già stato richiesto al Comune il permesso di costruire:
Quando ciò avviene senza la contemporanea consegna al promissario acquirente della fideiussione volontaria,
questo comporta che l’acquirente non potrà beneficiare delle tutele previste dal Legislatore.
La garanzia fideiussoria
– La vendita al grezzo
L’efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà, o di altro diritto reale di godimento sull’immobile, o dell’atto definitivo di assegnazione.
Questa norma penalizza il promissario acquirente:
infatti, posto che l’efficacia della fideiussione cessa quando avviene il trasferimento della proprietà dell’immobile,
a prescindere dall’ultimazione dei lavori, si finisce con il lasciare il promissario acquirente privo di tutela se le somme versate
sino al momento in cui avviene il trasferimento della proprietà eccedono il valore di quanto viene in quel momento trasferito.
Si pensi, ad esempio, all’accordo, inserito nel preliminare, che preveda il trasferimento della proprietà, alla realizzazione del rustico,
con la contestuale stipula di un appalto per l’ultimazione dei lavori.
Anche in questo caso il promissario acquirente deve prestare particolare attenzione.
Infatti nel caso in cui sia previsto il pagamento dell’intero corrispettivo prima del trasferimento o contestualmente al trasferimento della proprietà:
il promissario acquirente rimarrà privo di tutela per le somme anticipate e relative alle opere di ultimazione dei lavori!
questo perche è venuta meno, per effetto del trasferimento della proprietà, l’efficacia della fideiussione consegnata alla stipula del preliminare.
La vendita al grezzo
Anche in questo caso, se non vuole correre rischi, il promissario acquirente, al momento della stipula del preliminare, dovrà:
– pretendere di pagare sino al momento del trasferimento della proprietà solo il valore del rustico, e pagare, invece, il corrispettivo dell’appalto dopo l’esecuzione delle opere;
– oppure prevedere l’obbligo per il promittente venditore di consegnargli, al momento della stipula dell’atto di trasferimento della proprietà, fideiussione su base volontaria.
