LE GARANZIE PER GLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE
LE GARANZIE PER GLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE
Il D.Lgs. n. 14/2019, relativo al c.d. “Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza”, contiene anche una serie di modifiche alla disciplina de le garanzie per gli acquirenti di immobili da costruire (regolata dal D.Lgs. n. 122/2005).
Il Legislatore ha voluto fornire maggiori tutele all’acquirente, che potrebbe “non recuperare” quanto versato al costruttore o non ottenere la consegna dell’immobile, prevedendo in particolare:
- la redazione del contratto preliminare nella forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, a pena di nullità e quindi l’obbligo della sottoscrizione in presenza del Notaio;
- l’indicazione nel contratto preliminare degli estremi e dell’attestazione di conformità al modello standard della fideiussione che il costruttore deve consegnare, a pena di nullità, all’acquirente;
- l’indicazione nel contratto definitivo degli estremi e dell’attestazione di conformità al modello standard della polizza assicurativa che il costruttore deve consegnare, a pena di nullità, all’acquirente;
- l’escussione della fideiussione da parte dell’acquirente, oltre che in caso di “crisi del costruttore”, anche qualora il notaio attesti di non aver ricevuto dal costruttore la polizza assicurativa entro la stipula del contratto definitivo.
Occorre evidenziare che le nuove disposizioni sono applicabili ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio è stato richiesto
o presentato successivamente al 16.3.2019 (data di entrata in vigore del D.Lgs. n. 14/2019).
LE GARANZIE PER GLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE – OBBLIGHI DEL COSTRUTTORE E TUTELA DELL’ACQUIRENTE
Al fine di garantire coloro che acquistano immobili da costruire il D.Lgs. n. 122/2005 prevede alcuni obblighi a carico del costruttore.
In primo luogo, occorre chiarire, la definizione di acquirente e costruttore che l’art. 1, D.Lgs. n. 122/2005 fornisce:
– Acquirente
è la persona fisica che si impegna all’acquisto (promissario acquirente)
o acquista un immobile da costruire ovvero stipula un contratto, compreso il leasing,
che abbia o possa produrre l’effetto di determinare l’acquisto o il trasferimento non immediato, a proprio favore ovvero a favore di un parente entro il primo grado,
della proprietà o di un altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire
ovvero assume obbligazioni nei confronti di una cooperativa edilizia, ancorché non socia della stessa, al fine di ottenere l’assegnazione in proprietà ovvero
l’acquisizione della titolarità di un altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire per iniziativa della società.
– Costruttore
è l’imprenditore o la cooperativa edilizia che si impegna alla vendita (promissario venditore) o vende un immobile da costruire edificato direttamente,
ovvero la cui realizzazione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi.
Ai fini dell’operatività delle disposizioni in esame è necessario che il contratto abbia ad oggetto la compravendita di un immobile da costruire, intendendosi per tale:
– l’immobile per il quale è stato richiesto il permesso di costruire ma non è stato ancora edificato;
oppure
– l’immobile la cui costruzione non sia ancora ultimata, essendo in uno stadio tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità.
LE GARANZIE PER GLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE – PRELIMINARE DI VENDITA
Il nuovo comma 1 dell’art. 6, D.Lgs. n. 122/2005, così come modificato dall’art. 388, D.Lgs. 14/2019, prevede che il contratto preliminare
o altro contratto diretto al successivo acquisto da parte di una persona fisica della proprietà o altro diritto reale su un immobile da costruire
deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Ne consegue che il mancato rispetto della forma del preliminare comporta la nullità assoluta dell’atto stipulato, determinando che:
– il vizio di forma è insanabile;
– l’azione per far dichiarare l’atto nullo in giudizio è imprescrittibile;
– la nullità può essere fatta valere da chiunque ne abbia interesse ed è rilevabile d’ufficio.
Si rammenta che il PRELIMINARE DI VENDITA o altro contratto diretto al successivo acquisto della proprietà o
altro diritto reale di godimento sull’immobile deve contenere:
* cognome e nome, luogo e data di nascita, codice fiscale delle parti, nonché regime patrimoniale delle stesse, se coniugate,
secondo quanto risulta da loro dichiarazione o da certificato dell’ufficiale di stato civile;
* denominazione o ragione sociale, sede e codice fiscale delle persone giuridiche, delle società di persone e delle associazioni non riconosciute,
con l’indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l’atto costitutivo (art. 2659, comma 1, n. 1, C.c.);
* natura dell’immobile, Comune in cui si trova, nonché dati di identificazione catastale del terreno su cui insiste (art. 2826, comma 1, C.c.);
* descrizione dell’immobile e delle relative pertinenze di uso esclusivo oggetto di trasferimento;
* estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per ottenere il titolo abilitativo a costruire e elencazione dei vincoli previsti;
* caratteristiche tecniche della costruzione con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi e agli impianti;
* tempistica massima di esecuzione dei lavori, anche eventualmente correlata alle varie fasi di lavorazione;
il contratto PRELIMINARE DI VENDITA deve inoltre contenere
* indicazione del prezzo complessivo da corrispondere in denaro o del valore di ogni altro eventuale corrispettivo;
* termini e modalità di pagamento con specificazione delle eventuali somme a titolo di caparra (il prezzo va pagato tramite bonifico bancario o
versamenti diretti su c/c bancari o postali indicati dal costruttore e allo stesso intestati ;
* estremi della fideiussione rilasciata all’acquirente ed attestazione della conformità della stessa al modello standard ministeriale (ex art. 3, comma 7-bis);
* esistenza di eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile con indicazione dell’ammontare, del soggetto beneficiario e
del titolo da cui derivano e la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi;
* estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato e di ogni altro titolo, denuncia, provvedimento abilitativo di costruzione;
* estremi identificativi delle imprese appaltatrici.
PRELIMINARE DI VENDITA
Al contratto devono inoltre essere allegati:
a) il capitolato nel quale vanno evidenziati le caratteristiche dei materiali da utilizzare, individuati anche soltanto per tipologia,
caratteristiche e valori omogenei e l’elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti tra le parti;
b) gli elaborati del progetto sulla cui base è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire
o l’ultima variazione del progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.
LE GARANZIE PER GLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE – FIDEIUSSIONE
Il costruttore deve prestare all’acquirente, prima o contestualmente alla stipula del contratto preliminare di trasferimento della proprietà
o altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto con le medesime finalità, una specifica fideiussione rilasciata da una banca o da una assicurazione.
Il nuovo comma 1 dell’art. 3, D.Lgs. n. 122/2005, così come modificato dall’art. 385, D.Lgs. n. 14/2019, ha escluso dai soggetti che possono rilasciare la fideiussione gli intermediari abilitati ex art. 107, TUB.
Per le cooperative edilizie si fa riferimento all’atto in base al quale sono state versate somme o assunte obbligazioni nei confronti della cooperativa
al fine di ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire per iniziativa della cooperativa stessa.
La fideiussione:
* deve essere pari al 100% delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo complessivamente riscosso
o, secondo quanto stabilito nel contratto, ancora da riscuotere prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
Dalla fideiussione sono escluse le somme erogate da parte di un soggetto mutuante (ad esempio, banca) e i contributi pubblici già assistiti da un’autonoma garanzia;
* può essere prestata anche ai sensi dell’art. 1938, C.c., ossia per un’obbligazione condizionale o futura con la previsione, in questo ultimo caso, dell’importo massimo garantito;
* deve garantire, in caso di crisi del costruttore, la restituzione delle somme riscosse, del valore di ogni altro corrispettivo nonché
degli interessi legali maturati fino al verificarsi di tale situazione.
LE GARANZIE PER GLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE
La garanzia ora si estende anche in caso di inadempimento da parte del costruttore dell’obbligo assicurativo previsto dall’art. 4, D.Lgs. n. 122/2005;
* deve prevedere la rinuncia alla preventiva escussione del debitore principale (costruttore).
Di conseguenza le parti non possono stabilire, con un’apposita clausola contrattuale, che il fideiussore (banca o assicurazione)
sia tenuto a pagare solo dopo che il creditore (acquirente) abbia infruttuosamente escusso il debitore (art. 1944, comma 2, C.c.);
LE GARANZIE PER GLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE
La fideiussione:
* cessa di avere efficacia nel momento in cui il fideiussore (banca o assicurazione) riceve dal costruttore o altro contraente
copia dell’atto di trasferimento della proprietà o altro diritto reale di godimento o dell’atto definitivo di assegnazione
contenente gli estremi identificativi della polizza assicurativa e la sua conformità al modello standard ministeriale;
* deve essere conforme al modello standard approvata con apposito decreto dal Ministero della Giustizia.
Il mancato rilascio della fideiussione, prima o contestualmente alla stipula del contratto, determina la nullità dello stesso,
che può essere fatta valere esclusivamente dall’acquirente.
LE GARANZIE PER GLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE
L’acquirente può procedere all’escussione della fideiussione:
* dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi,
a condizione che lo stesso abbia comunicato al costruttore la volontà di recedere dal contratto o, in caso di procedura concorsuale,
il competente organo non abbia comunicato l’intenzione di subentrare nel contratto preliminare;
* dalla data in cui il notaio attesta di non aver ricevuto (per la data dell’atto di trasferimento della proprietà)
la polizza assicurativa conforme allo specifico DM, a condizione che l’acquirente abbia comunicato al costruttore di voler recedere dal contratto.
A tal fine l’acquirente deve inviare una richiesta scritta al fideiussore a mezzo raccomandata A/R, accompagnata dalla documentazione idonea
a dimostrare l’ammontare delle somme e di ogni altro eventuale corrispettivo pagati al costruttore.
Entro 30 giorni dal ricevimento della richiesta il fideiussore deve effettuare il pagamento di quanto dovuto;
in caso di ritardo nel pagamento l’acquirente ha diritto al rimborso delle spese sostenute per ottenere la restituzione di quanto spettante, oltre agli interessi.
LE GARANZIE PER GLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE – POLIZZA ASSICURATIVA PER DANNI ALL’IMMOBILE
Oltre al rilascio della fideiussione, il costruttore è altresì obbligato a stipulare, a beneficio dell’acquirente,
un’assicurazione decennale avente effetto dalla data di ultimazione dei lavori.
L’assicurazione va consegnata all’acquirente al momento del trasferimento della proprietà.
La stessa è finalizzata alla copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, anche a terzi,
che si manifestano dopo la stipula del contratto di compravendita o assegnazione.
I danni possono essere dovuti alla rovina totale o parziale, da gravi difetti di costruzione dell’immobile, per vizio del suolo o per difetto della costruzione.
Nell’atto di trasferimento è necessario riportare:
* gli estremi identificativi della polizza assicurativa;
* la conformità della stessa al modello standard ministeriale.
LE GARANZIE PER GLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE
Come stabilito dal nuovo comma 1 dell’art. 4, D.Lgs. 122/2005 la mancata consegna all’acquirente della predetta polizza assicurativa comporta la nullità del contratto.
Tale nullità contrattuale può essere fatta valere soltanto dall’acquirente.
Come sopra accennato, la mancata consegna da parte del costruttore all’acquirente della predetta polizza assicurativa comporta il diritto dell’acquirente
ad escutere la fideiussione dopo aver comunicato la propria volontà di recedere dal contratto.
